Wohnen in Aachen
Das Problem in einem Text zusammengefasst
Dieser Text wurde ursprünglich in der 4. Ausgabe unserer lokalen Bündnis-Zeitung „Tacheles“ veröffentlicht.
Titel: Mietenwahnsinn in Aachen
Untertitel: Neueste Zahlen aus dem Wohnungsmarktbericht der Stadt
lassen befürchten, dass bezahlbarer Wohnraum in einigen Jahren kaum noch
existieren wird.
Aachen 2021. Corona und die neue Bürgermeisterin bestimmen die
Schlagzeilen. Alle sind voller Hoffnung, dass die Pandemie bald abklingt
und erwarten von Sibylle Keupen große Taten für ein klimafreundliches
Aachen. Bei den ganzen Zukunftsvisionen taucht ein Thema jedoch kaum
auf: Wenn nicht innerhalb weniger Jahre gravierende Veränderungen in der
Sozial- und Wohnungsmarktpolitik eintreten, blickt Aachen einer Zukunft
fast ganz ohne soziale Durchmischung entgegen. Schuld daran ist die
dramatische Situation auf dem Wohnungsmarkt.
Die Mieten sind in den letzten Jahren enorm gestiegen – von 2008 bis
2019 um 50,2 %. Das ist schneller als in Köln, Bonn oder Münster.
Dadurch kommt es zu einem starken Mangel an bezahlbarem Wohnraum.
Innerhalb der letzten 10 Jahre ist der Anteil an Wohnungen mit einer
Miete bis 7€/m² von 70 % auf nur noch 12 % zusammengeschrumpft. Allein
in den letzten 5 Jahren ist dafür der Anteil von Wohnungen mit Mieten
über 10€/m² um 225% gestiegen, auf einen Gesamtanteil von fast einem
Drittel. Tendenz steigend. Grund dafür ist vor allem der ungebremste
Zuzug von Studierenden, für die die RWTH keine Wohnheime bereitstellt.
Bei den Campus-Projekten wurde Wohnraum nicht mitgedacht. Investoren aus
aller Welt strömen seit einigen Jahren nach Aachen, um mit
Mikroappartements zu Wucherpreisen die Not auszunutzen. Daran trägt auch
die Stadt Mitschuld. Sie unterstützt die Campus-Pläne mit 15 Millionen
Euro und lässt gleichzeitig zu, dass die Mehrheit neu gebauter Wohnungen
in der Stadt auf hohe Mieten abzielt. Wahrscheinlich wird deswegen in
Aachen mehr gebaut als in anderen NRW-Städten. Dadurch steigt wiederum
der Bodenpreis und macht bezahlbaren Wohnraum noch unwahrscheinlicher.
Dazu kommt, dass viele Wohnungen von Miet-, in Eigentumswohnungen
umgewandelt werden. Im Driescher Hof oder der Eifelstraße beispielsweise
gibt es ganze Wohnblöcke, in denen Wohnungen unterschiedlichen
Vermieter:innen gehören. Das führt erwiesenermaßen zu immer stärkeren
Mietsteigerungen und Verdrängung der ehemaligen Mieter:innen.
Dabei bezieht jede:r zehnte Aachener:in Unterstützungsgeld vom Amt
und ist somit von bezahlbaren Mieten abhängig. All diese Menschen haben
große Probleme, eine Wohnung zu finden, die sie sich leisten können.
Das trifft auch immer stärker für Familien, Rentner:innen oder
Geringverdiener:innen zu. Sie alle werden in das Umland verdrängt.
Deswegen spricht die Stadt im „Verdrängungsatlas“ offiziell von einer
starken Tendenz zu Gentrifizierung in Aachen. Das bedeutet, dass viele
Bewohner:innen eines Stadtteils wegen steigender Mieten wegziehen
müssen, durch besserverdienende Haushalte ersetzt werden und dadurch das
Viertel ein ganz neues Gesicht bekommt. Besonders dort, wo sich die
Stadt mit eigenen Programmen um Aufwertung bemüht hat, wird
Gentrifizierung spürbar. Zum Beispiel im Preuswald, Rothe Erde oder in
der oberen Jülicher Straße. In diesen Gegenden sind die Mieten zwischen
2014 und 2019 um mehr als 40 % gestiegen. Ähnlich stark steigen die
Mieten im Driescher Hof oder im Kronenberg. Also werden die Preise vor
allem dort nach oben getrieben, wo die Preise bisher niedriger waren.
Die letzten „Inseln des Bezahlbaren“ verschwinden.
Diese Entwicklung verläuft völlig entgegen den Bedürfnissen der
Bevölkerung. Fast die Hälfte aller Mieter:innen (46%) müssen in Aachen mehr als 30% ihres Einkommens für Miete ausgeben. Im Vergleich zu anderen Städten, steht Aachen damit bundesweit (!) an 4. Stelle!
Quelle: Mietbelastung: In diesen deutschen Städten schmerzen die Mieten am meisten
Gleichzeitig haben 50 % aller Haushalte ein Anrecht auf
einen Wohnberechtigungssschein, ergo auf öffentlich-geförderten
Wohnraum. Bis zum Beginn der Privatisierungswelle Ende der 80er Jahre
gab es davon noch 30.000 Wohnungen. Obwohl jährlich einige Hundert
nachkommen, sind nur noch 9.960 Sozialwohnungen übrig. Damit lassen sich
nicht mal alle Menschen versorgen, die Hartz4 beziehen.
In Zukunft wird es noch schlimmer: bis 2029 werden 5.577 (56%)
geförderte Wohnungen aus ihrer Preisbindung fallen und den normal hohen
Mietpreisen angepasst. In Kullen werden das 853 Wohnungen sein und somit
86% des dortigen öffentlich geförderten Wohnraums. Aber auch in
Eilendorf Nord, Richterich und Altforst, in der Scheiben- /Eifelstraße,
Lütticher Straße, Obere und untere Jakobstraße, im Driescher Hof und
Brander Feld, , gehen jeweils mehr als 60 % des Bestands verloren.
Allein um den Bestand von heute zu halten, müssten jedes Jahr 560
geförderte Wohnungen gebaut werden. Im Jahr 2020 wurde mit nur 376 neuen
Wohnungen ein Rekord aufgestellt. 560 Wohnungen pro Jahr sind also sehr
unwahrscheinlich. In vielen Vierteln wird das Versprechen der Stadt,
dass „alle Aachener:innen in jedem Teil Aachens leben können“, dann
nicht mal ansatzweise eingehalten.
All diese Probleme sind der Stadt bewusst. Deswegen hat sie 2019
einige neue „Handlungsinstrumente“ beschlossen. Seitdem steht
spekulativer Leerstand unter Strafe. Von Verfahren ist seitdem jedoch
nichts bekannt geworden, obwohl es in Aachen 5000 leerstehende Wohnungen
gibt – die untere Adalbertstraße ist nur ein drastisches Beispiel für
die unzähligen Häuser, die von ihren Eigentümern ungestört dem Verfall
überlassen werden. Weiterhin wurde die Quote für kommunal geförderten
Wohnraum von 30% auf 40% erhöht. Feine Sache, könnte man sagen, aber
leider hat sich die Stadt schon an den 30%-Beschluss nicht gehalten.
Zahlreiche Wohnungsbauprojekte auf dem Stadtgebiet wurden zugelassen,
ganz ohne Sozialwohnungen. In der Augustastraße, die Mephisto-Höfe oder
am Westpark. Außerdem sollen Grundstücke, die der Stadt gehören, nicht
mehr verkauft, sondern nur an private Investor:innen verpachtet werden,
die dort für bis zu 45 Jahre 100% geförderten Wohnraum bereitstellen.
Selbst wenn unerwartet lauter Investor:innen auftauchen würden, die mit
weniger Gewinn zufrieden sind, besäße die Stadt aber nur noch für 2600
neue Wohnungen Grundstücke. Danach ist erst mal Schluss mit Neubau.
Nicht mal, wenn all diese Wohnungen zu 100% Sozialbau sind, können die
wegfallenden Sozialwohnungen kompensiert werden. Deswegen hat die Stadt
beschlossen, mehr Grundstücke oder Häuser zu kaufen. Soweit wir wissen,
wurden bisher jedoch von keinem eine große Anzahl gekauft, außer einige
Häuser am Büchel. Insgesamt ist es unwahrscheinlich, dass die Stadt
ausreichend Wohnraum kaufen kann. Bespiele aus Berlin zeigen, dass der
gestiegene Bodenpreis dazu führt, dass Rückkauf von Wohnraum im großen
Maßstab jeden städtische Haushalt überlasten und zu ungeheuren Schulden
führen würde.
In Berlin schien die Situation ähnlich ausweglos wie in Aachen. Bis
soziale Bewegungen den Mietendeckel durchgesetzt haben. Es ist eine
riesige Mieter:innen-Bewegung entstanden, die aktuell dafür kämpft, dass
240.000 Wohnungen von Immobilienkonzernen enteignet werden.
Gleichzeitig verbreiten sich die Ideen von Deprivatisierung und
Vergesellschaftung in ganz Europa. Statt weiter Investor:innen
hinterherzulaufen, sollte die Aachener Politik sich ein Vorbild nehmen
und im Sinne des Gemeinwohls handeln. Erst mal konsequent die eigenen
Beschlüsse umsetzen und dann eine Strategie entwickeln, die Wohnraum als
Grundbedürfnis und Boden als Allgemeingut behandelt, nicht als Ware.
Solange die Politik das nicht tut, können wir der Bevölkerung nur
empfehlen, sich ein Vorbild an den Menschen in Berlin zu nehmen.
Mieter:innen-Initiativen organisieren, die Nachbarschaft vernetzen und
gemeinsam auf der Straße Druck machen.
*Quelle für Zahlen und Beschlüsse:
- Wohnungsmarktbericht der Stadt Aachen 2019 & 2020
- Verdrängungsatlas der Stadt Aachen
Wohnungsmarkt: Zahlen,Analysen, Fakten
Alle wichtigen Zahlen und Fakten zum Wohnungsmarkt
- Wohnungsmarktbericht der Stadt Aachen 2017: Link
- Wohnungsmarktbericht der Stadt Aachen 2019 : Link
- Wohnungsmarktbericht der Stadt Aachen 2020: Link
aus dem Bericht 2019:
46 % aller Mieter:innen in Aachen bezahlen mehr als die empfohlenen 30 % ihres Einkommens für Miete – Damit steht Aachen bundesweit an 4. Stelle!
Quelle: Mietbelastung: In diesen deutschen Städten schmerzen die Mieten am meisten
„Aachen zählt zu den fünf teuersten Kommunen in der Bundesrepublik – nur in vier Städten steigen die Mietkosten schneller.“
-
- Quelle: Hier
„Nirgendwo sonst in NRW müssen Mieter so viel ihres Einkommens für Miete ausgeben, wie in Aachen.“
Von der Seite der Landesregierung (2018):
-
- „Im Regionalvergleich ist die Mietbelastung landesweit in den Städten Aachen (31,6 Prozent) und Köln (31,5 Prozent) am höchsten. Am niedrigsten war sie in den Kreisen Warendorf (24,6 Prozent), Steinfurt (24,8 Prozent) und Höxter (24,9 Prozent). (IT.NRW)“
- Quelle: Hier
Aus den Aachener Nachrichten (2019):
-
-
- „Umgerechnet auf das durchschnittliche Einkommen ergibt sich, dass in NRW rund ein Viertel des Nettoeinkommens für die Miete ausgegeben wird. Knapp 40 Prozent der Mieter mussten sogar mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete aufbringen. Dies betrifft auch Mieter in der Stadt Aachen. Nirgendwo sonst in NRW müssen Mieter so viel ihres Einkommens für Miete ausgeben (31,6 Prozent). Selbst Köln liegt mit 35,5 Prozent noch hinter der Kaiserstadt. Dies zieht auch den Durchschnitt der Städteregion hoch. Mit 29,8 Prozent ist die Mitbelastung dort höher als in den Kreisen Heinsberg (28,7 Prozent) und Düren (27,5 Prozent).“
- Quelle: Hier
-
- Mietpreissteigerung:
- Es gibt immer weniger bezahlbaren Wohnraum!
- 2018: nur noch 17 % aller Wohnungen sind für unter 7€ pro QM zu
haben (2014: 36%). 26 % aller Wohnungen kosten mitlerweile 10€ pro QM
(2014: 12%)
Weitere Zahlen:
- nur 5 % der Wohnungen gehören der Stadt Aachen
- der Anstieg der Bevölkerungszahl wirkt sich erwartungsgemäß auch auf
einen Zuwachs der Haushalte aus. So stieg deren Anzahl auf 147.370 an.
Den größten Anteil (57,5 %) stellen die 84.683 1-Personen-Haushalte - Die Anspannung des Aachener Wohnungsmarkts stellt insbesondere ein
Problem für Familien im Transferleistungsbezug dar. Während die
Wohnungsangebote für Ein-Personen-Haushalte noch zu 45 % den
finanziellen Vorgaben entsprechen, sind für alle weiteren Haushalte nur
noch weniger als 10 % der Angebote im Sinne der Vorgaben für angemessene
Kosten der Unterkunft. - Bauland: Der Quadratmeter in einer mittleren Lage
für Individualwohnungsbau verteuerte sich seit 2014 um 33,3 % auf jetzt
400 €, in guten Lagen wurden 2018 in Aachen gar 625 € je Quadratmeter
abgerufen, eine Steigerung um 25 %. - Neubau: 40 % sind Wohnungen als Studierenden- oder Ein-Zimmer-Apartments. Grund: die Quadratmeterpreise sind die höchsten.
Bezahlbarer Wohnraum
Besonders bei heute noch bezahlbaren Wohnungen steigen die Mieten stark.
Quelle: Hier
Bezahlbarer Wohnraum wird immer knapper, während sich die Schere zwischen Bedarf und Bestand immer mehr öffnet. Rund 4500 Wohnungen fehlen nach Angaben der Stadt aktuell, mittelfristig droht eine Lücke von rund 10.000.
- Wohnungen nach Preisklassen:
Immer weniger Wohnungen unter 7 € /qm
Gleichzeitig gibt es:
- Wohnungssuchende Familien von gefördertem Wohnraum 3487
- Tendenz 2035: 10.000
Sozial-geförderte Wohnungen:
- 31.12.2018: insgesamt 9.994 Wohneinheiten
im öffentlich geförderten Wohnungsbau in Aachen. - 2008: 11.646 Wohnungen
- 2016: 9.944 Wohnungen
- Seitdem: bei 10.000 stabilisiert
- Zwischen 2019 und 2028 werden insgesamt 4.822 öffentlich geförderte Wohnungen aus der Bindungsfrist fallen. Siehe hier:
Verdrängung durch steigende Mieten
In Aachen sind die Mieten stark gestiegen. Besonders ärmere, alte oder alleinerziehende Menschen finden kaum noch bezahlbare Wohnungen. Dadurch werden diese Gruppen an den Rand der Stadt oder ins Umland verdrängt. Dieser Prozess wird Gentrifizierung genannt. In dieser Untersuchung wird gezeigt, wie stark Gentrifizierung in Aachen passiert:
- Der Verdrängungsatlas: Link
- Ein Betroffener von Verdrängung erzählt von seinen Erfahrungen in Aachen: HIER
- Weitere Belege für diese Verdrängung:
- Zitate aus dem Wohnungsmarktbericht 2019:
- Die angespannte Situation auf dem Aachener Wohnungsmarkt wirkt sich deutlich auf die Wohnungsmärkte der Nachbarkommunen aus, die Nachfrage im Oberzentrum übersteigt das Angebot deutlich und führt auch zu hohen Wanderungsbewegungen aus Aachen in die Kommunen der StädteRegion.
- Die bevorzugten Kommunen sind vor allem Stolberg, Herzogenrath, Würselen und Eschweiler, die jeweils ein deutliches Plus beim Wanderungssaldo mit Aachen verzeichnen.
- Neben dem Trend zur überregionalen Berufsaufnahme ist davon auszugehen, dass auch die niedrigeren Eigentums- und Mietpreise in den übrigen Kommunen der StädteRegion Aachen (s. Kap 3.4) Auswirkungen auf die Wohnortwahl von Menschen in der Familiengründungsphase haben. Darauf deuten ebenfalls die Wanderungsdefizite in der Altersgruppe von 0 – 6 Jahren hin (- 349 Personen), welche den Fortzug von Familien zeigen.
Segregation – Konzentration bestimmter Bevölkerungsgruppen in der Stadt
Aus dem Sozialentwicklungsplan der Stadt Aachen 2020:
- Segregationsphänomene für Aachen lassen sich in unterschiedlicher Weise
zahlenmäßig erfassen und diskutieren. Ein simpler Ansatz ist die Betrachtung
der Anteile bestimmter Bevölkerungsgruppen ) nach Lebensräumen. - Unschwer lassen sich anhand der Werte in der Abbildung die überproportionale
sozio-ökonomische Problemstellung und die Tendenzen einer sozialen Segregation in diesen Lebensräumen erkennen. - Die zehn Lebensräume mit besonderen Herausforderungen, die in der Faktorenanalyse den Clustern 4 und 5 zuzuordnen sind, haben einen Anteil an der Gesamtbevölkerung von etwa 17%, wobei allerdings der relative Kinderreichtum in diesen Lebensräumen dazu führt, dass insgesamt 22% aller Kinder unter 15 Jahren in den benannten Gebieten wohnhaft sind.
Im Vergleich zum Bevölkerungsanteil von 17%, zeigt sich die starke Konzentration von Menschen mit Armutsgefährdung. 37% aller Personen, die in Aachen Mindestsicherungsleistungen beziehen, wohnen in diesen zehn Lebensräumen, zudem 38% aller erwerbsfähigen Leistungsberechtigten im SGB II (15–64 Jahre) und 44% aller Kinder im Sozialgeldbezug.
Diese Zahlen deuten auf eine soziale Segregation innerhalb des Stadtgebietes hin.
Die Quoten bei Mindestsicherung und beim Sozialgeld als Indikator für Kinderarmut sind etwa doppelt so hoch wie der Bevölkerungsanteil dieser zehn Lebensräume. Die zehn benannten Lebensräume sind daher im Vergleich zum gesamten Stadtgebiet doppelt so stark durch sozio-ökonomische Problemlagen betroffen. Auf der anderen Seite zeigt sich, dass ein alleiniger Fokus in der Armutsbekämpfung auf die zehn Lebensräume mit besonderen Herausforderungen nicht zu empfehlen ist. Denn deutlich mehr als die Hälfte der Bezieher*innen von Transferleistungen und auch mehr als die Hälfte der Kinder im Sozialgeldbezug wohnen eben nicht in den Quartieren mit besonderen Herausforderungen, sondern in anderen Teilen der Stadt. Diese Personen müssen ebenfalls erreicht werden und von räumlich fokussierten Programmen profitieren können. Darum ist es so wichtig, eine Fokussierung auf die stärker benachteiligten Quartiere mit einer gesamtstädtischen Perspektive zu verbinden. Gleichzeitig gibt es in anderen Quartieren zusätzliche Herausforderungen, die nicht sozio-ökonomisch bedingt sind.