- Wohnungsmarkt: Zahlen,Analysen, Fakten
- Verdrängung durch steigende Mieten
- Bezahlbarer Wohnraum
- Gentrifizierung in Aachen
- Segregation - Konzentration bestimmter Bevölkerungsgruppen in der Stadt
- Lokalpolitik
Alle wichtigen Zahlen und Fakten zum Wohnungsmarkt
aus dem Bericht 2019:
- Wohnungen insgesamt: 147.370
- Nirgendwo sonst in NRW müssen Mieter so viel ihres Einkommens für Miete ausgeben, wie in Aachen (31,6 Prozent).
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- Selbst Köln liegt mit 35,5 Prozent noch hinter der Kaiserstadt. Dies zieht auch den Durchschnitt der Städteregion hoch. Mit 29,8 Prozent ist die Mitbelastung dort höher als in den Kreisen Heinsberg (28,7 Prozent) und Düren (27,5 Prozent).
- Quelle: Hier
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- Aachen zählt zu den fünf teuersten Kommunen in der Bundesrepublik – nur in vier Städten steigen die Mietkosten schneller.
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- Quelle: Hier
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- 46 % aller Mieter:innen in Aachen bezahlen mehr als die empfohlenen 30 % ihres Einkommens für Miete
- Mietpreissteigerung:
- Es gibt immer weniger bezahlbaren Wohnraum!
- 2018: nur noch 17 % aller Wohnungen sind für unter 7€ pro QM zu haben (2014: 36%). 26 % aller Wohnungen kosten mitlerweile 10€ pro QM (2014: 12%)
Weitere Zahlen:
- nur 5 % der Wohnungen gehören der Stadt Aachen
- der Anstieg der Bevölkerungszahl wirkt sich erwartungsgemäß auch auf einen Zuwachs der Haushalte aus. So stieg deren Anzahl auf 147.370 an. Den größten Anteil (57,5 %) stellen die 84.683 1-Personen-Haushalte
- Die Anspannung des Aachener Wohnungsmarkts stellt insbesondere ein Problem für Familien im Transferleistungsbezug dar. Während die Wohnungsangebote für Ein-Personen-Haushalte noch zu 45 % den finanziellen Vorgaben entsprechen, sind für alle weiteren Haushalte nur noch weniger als 10 % der Angebote im Sinne der Vorgaben für angemessene Kosten der Unterkunft.
- Bauland: Der Quadratmeter in einer mittleren Lage für Individualwohnungsbau verteuerte sich seit 2014 um 33,3 % auf jetzt 400 €, in guten Lagen wurden 2018 in Aachen gar 625 € je Quadratmeter abgerufen, eine Steigerung um 25 %.
- Neubau: 40 % sind Wohnungen als Studierenden- oder Ein-Zimmer-Apartments. Grund: die Quadratmeterpreise sind die höchsten.
In Aachen sind die Mieten stark gestiegen. Besonders ärmere, alte oder alleinerziehende Menschen finden kaum noch bezahlbare Wohnungen. Dadurch werden diese Gruppen an den Rand der Stadt oder ins Umland verdrängt. Dieser Prozess wird Gentrifizierung genannt. In dieser Untersuchung wird gezeigt, wie stark Gentrifizierung in Aachen passiert:
- Der Verdrängungsatlas: Link
- Die höchsten Mietsteigerungen:
- Ein Betroffener von Verdrängung erzählt von seinen Erfahrungen in Aachen: HIER
- Weitere Belege für diese Verdrängung:
- Zitate aus dem Wohnungsmarktbericht 2019:
- Die angespannte Situation auf dem Aachener Wohnungsmarkt wirkt sich deutlich auf die Wohnungsmärkte der Nachbarkommunen aus, die Nachfrage im Oberzentrum übersteigt das Angebot deutlich und führt auch zu hohen Wanderungsbewegungen aus Aachen in die Kommunen der StädteRegion.
- Die bevorzugten Kommunen sind vor allem Stolberg, Herzogenrath, Würselen und Eschweiler, die jeweils ein deutliches Plus beim Wanderungssaldo mit Aachen verzeichnen.
- Neben dem Trend zur überregionalen Berufsaufnahme ist davon auszugehen, dass auch die niedrigeren Eigentums- und Mietpreise in den übrigen Kommunen der StädteRegion Aachen (s. Kap 3.4) Auswirkungen auf die Wohnortwahl von Menschen in der Familiengründungsphase haben. Darauf deuten ebenfalls die Wanderungsdefizite in der Altersgruppe von 0 – 6 Jahren hin (- 349 Personen), welche den Fortzug von Familien zeigen.
Besonders bei heute noch bezahlbaren Wohnungen steigen die Mieten stark.
Quelle: Hier
Bezahlbarer Wohnraum wird immer knapper, während sich die Schere zwischen Bedarf und Bestand immer mehr öffnet. Rund 4500 Wohnungen fehlen nach Angaben der Stadt aktuell, mittelfristig droht eine Lücke von rund 10.000.
- Wohnungen nach Preisklassen:
Immer weniger Wohnungen unter 7 € /qm
Gleichzeitig gibt es:
- Wohnungssuchende Familien von gefördertem Wohnraum 3487
- Tendenz 2035: 10.000
Sozial-geförderte Wohnungen:
- 31.12.2018: insgesamt 9.994 Wohneinheiten
im öffentlich geförderten Wohnungsbau in Aachen. - 2008: 11.646 Wohnungen
- 2016: 9.944 Wohnungen
- Seitdem: bei 10.000 stabilisiert
- Zwischen 2019 und 2028 werden insgesamt 4.822 öffentlich geförderte Wohnungen aus der Bindungsfrist fallen. Siehe hier:
Aus dem Verdrängungsatlas der Stadt Aachen:
Zur Feststellung, ob ein Gentrifizierungsprozess im Quartier begonnen hat, bietet es sich an, die Entwicklung der Mietpreise im Zeitverlauf zu analysieren. Betrachtet man die Entwicklung der Angebotsmietpreis im Vergleich der letzten fünf Jahre (s. Abb. 3), so fällt auf, dass sich diese in den einzelnen Quartieren sehr unterschiedlich vollzogen hat. Die Spanne reicht von einem Rückgang um ca. 10 % bis zu einem Anstieg um 30 %. Bei den Steigerungen fällt auf, dass diese insbesondere die Quartiere mit „bezahlbarem“ Wohnraum betreffen (Kronenberg/Rosfeld, Driescher Hof, Preuswald Aachen-Nord). Hier ist zu vermuten, dass zum einen die zunehmende Anspannung des Aachener Wohnungsmarktes dazu führt, dass nun auch bisher weniger gefragte Wohnquartiere bei Bevölkerungsschichten mit höherem Einkommen zunehmend beliebt werden. Zum anderen zeigt sich der in den letzten Jahren durch Städtebauförderprogramme und Quartiersentwicklungsprozesse vorangetriebene Abbau des Sanierungsstaus, der zu einer Aufwertung und damit verbundenen Preissteigerung im Lebensraum führt. Somit ergibt sich der Effekt, dass der Wohnraum in diesen Quartieren zwar absolut im Vergleich zu anderen Quartieren immer noch günstig ist, es dennoch für die bestehende Bewohnerschaft zunehmend schwierig wird, in ihrem Quartier zu wohnen (z. B. wenn die Mietkosten nach Sanierung bei Transferleistungsempfängern über den genehmigungsfähigen angemessenen Kosten der Unterkunft liegen oder das Budget von Geringverdienern übersteigen). Zudem gibt es deutliche Preissteigerungen im Bereich des RWTH-Campus.
Ausblick: Die vorliegende Basis-Datenanalyse zeigt, dass die aktuelle Wohnungsmarktentwicklung in Aachen eine Tendenz zur Segregation und Gentrifizierung aufweist. Nun gilt es, diese ersten Erkenntnisse weiter auszudifferenzieren, die Wohnraumentwicklung mit der Sozialentwicklung zu vergleichen und Handlungsempfehlungen abzuleiten. Der Wohnungsmarktbericht 2018, der in der nächsten Sitzung des Wohnungs- und Liegenschaftsausschusses vorgestellt wird, widmet sich erstmals explizit dem Thema immobilienwirtschaftlich bedingter Verdrängung und etwaigen sozialen Segregationstendenzen. Hierzu werden weitere Daten und Erkenntnisse aus dem Wohnbaumonitoring, Auswertungen der komplexen Wanderungsbewegungen innerhalb Aachens und in die Städteregion Aachen sowie aktuelle Sozialdaten zusammengeführt und ausgewertet. Darüber hinaus wird der aktuell in Erstellung befindliche 3. Sozialentwicklungsplan für Aachen Erkenntnisse darüber liefern, ob die Wohnraumentwicklung tatsächlich die vermuteten Effekte auf die Sozialentwicklung in den Lebensräumen hat.Nach Vorliegen der Analyse kann eine ergänzende qualitative Erhebung über individuelle Wohnsituationen, Umzugsmotivationen und sozio-ökonomische Lagen in den Aachener Lebensräumen grundsätzlich sinnvoll sein. Die Daten ließen sich jedoch nur über eine aufwändige Haushaltsbefragung und die regelmäßige Abfrage der Umzugsumstände und –gründe erheben. Hierbei müssen zu gegebener Zeit die anfallenden Personal- und Sachkosten mit dem zu erwartenden Erkenntnisgewinn abgewogen werden
mehr dazu im Verdrängungsatlas der Stadt Aachen
Aus dem Sozialentwicklungsplan der Stadt Aachen 2020:
- Segregationsphänomene für Aachen lassen sich in unterschiedlicher Weise
zahlenmäßig erfassen und diskutieren. Ein simpler Ansatz ist die Betrachtung
der Anteile bestimmter Bevölkerungsgruppen ) nach Lebensräumen. - Unschwer lassen sich anhand der Werte in der Abbildung die überproportionale
sozio-ökonomische Problemstellung und die Tendenzen einer sozialen Segregation in diesen Lebensräumen erkennen. - Die zehn Lebensräume mit besonderen Herausforderungen, die in der Faktorenanalyse den Clustern 4 und 5 zuzuordnen sind, haben einen Anteil an der Gesamtbevölkerung von etwa 17%, wobei allerdings der relative Kinderreichtum in diesen Lebensräumen dazu führt, dass insgesamt 22% aller Kinder unter 15 Jahren in den benannten Gebieten wohnhaft sind.
Im Vergleich zum Bevölkerungsanteil von 17%, zeigt sich die starke Konzentration von Menschen mit Armutsgefährdung. 37% aller Personen, die in Aachen Mindestsicherungsleistungen beziehen, wohnen in diesen zehn Lebensräumen, zudem 38% aller erwerbsfähigen Leistungsberechtigten im SGB II (15–64 Jahre) und 44% aller Kinder im Sozialgeldbezug.
Diese Zahlen deuten auf eine soziale Segregation innerhalb des Stadtgebietes hin.
Die Quoten bei Mindestsicherung und beim Sozialgeld als Indikator für Kinderarmut sind etwa doppelt so hoch wie der Bevölkerungsanteil dieser zehn Lebensräume. Die zehn benannten Lebensräume sind daher im Vergleich zum gesamten Stadtgebiet doppelt so stark durch sozio-ökonomische Problemlagen betroffen. Auf der anderen Seite zeigt sich, dass ein alleiniger Fokus in der Armutsbekämpfung auf die zehn Lebensräume mit besonderen Herausforderungen nicht zu empfehlen ist. Denn deutlich mehr als die Hälfte der Bezieher*innen von Transferleistungen und auch mehr als die Hälfte der Kinder im Sozialgeldbezug wohnen eben nicht in den Quartieren mit besonderen Herausforderungen, sondern in anderen Teilen der Stadt. Diese Personen müssen ebenfalls erreicht werden und von räumlich fokussierten Programmen profitieren können. Darum ist es so wichtig, eine Fokussierung auf die stärker benachteiligten Quartiere mit einer gesamtstädtischen Perspektive zu verbinden. Gleichzeitig gibt es in anderen Quartieren zusätzliche Herausforderungen, die nicht sozio-ökonomisch bedingt sind.